Es ist eine Geschichte, wie sie sich (anders als steuersubventionierte Yachten) vermutlich schon mehrere tausend Mal bei uns in der Bundesrepublik abspielte: Das Geld ist knapp. Leider reicht es nicht für alles. Auf einmal wird die Basis eines ganzen Lebens zur Verhandlungsmasse:

Was brauche ich? Was will oder kann ich nicht verzichten?

Essen, Trinken und Grundversorgung müssen weiter stehen. Unweigerlich fällt der Blick schnell auf die großen Posten: Für die meisten sind das die Steuer¹ und die Miete.

Der Staat hat sich bei einem Arbeitnehmer (oder die Kapitalanlagen) vorab bedient. Bleibt also nur noch die Miete. Natürlich ist es auf keinen Fall eine gute Idee, plötzlich nur Teile oder gar keine Miete mehr zu zahlen. Wenn es aber überall brennt und scheinbar keine Hilfe da ist, müssen auch die unschönen Spielräume herhalten. So passiert das Undenkbare doch: Die ersten unvollständigen Mietzahlungen.

Wie geht es weiter, wenn das Wort „Kündigung“ beginnt zu fallen – mit Pech sogar schon auf Papier?

Fürs Folgende: Ich konzentriere mich für den Beitrag auf Fälle der Wohnraummiete. Als Sozialrechtler liegt mir natürlich vor allem an dem Szenario, in dem Sozialleistungen fließen.

A. Die Kündigung im Mietrecht

Naheliegenderweise wird in solchen Szenarios vor allem die nicht gezahlte Miete einen möglichen Kündigungsgrund stellen. Die wichtigste vertragliche Pflicht des Mieters ist es schließlich, ebendiese zu zahlen (§ 535 II BGB). Die kommende Frage mag auf den ersten Blick trivial aussehen, ist es – wie so häufig im Recht – aber dann doch nicht.

I. Was ist die „Miete“?

Das, was als Gegenleistung im Mietvertrag für die Überlassung des Mietobjekts (für unsere Zwecke also die Wohnung) geschuldet ist. Steht ja auch in § 535 II BGB! Im Detail ist es allerdings kniffliger. Im gesetzlichen Begriff der „Miete“ sind bei Wohnraum nämlich auch noch die Betriebskosten (umgangssprachlich als Nebenkosten bekannt) drin (§ 556 BGB).

Was hier wie abgerechnet werden darf, ist eine eigene Wissenschaft und würde uns zu weit führen. Wer neugierig ist, kann mal einen Blick in die Betriebskostenverordnung (BetrKV) riskieren. Nicht ohne Grund hatte fast jeder Referendar an Amtsgerichten mindestens einmal eine Akte mit scheinbar falschen Betriebskostenabrechnungen in der Hand.

Und vielleicht ist ihre Miete auch tatsächlich niedriger als im Vertrag angegeben. Wichtig ist in diesem Kontext die sogenannte „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB.² Wenn Sie Mängel an der Mietsache pünktlich angezeigt haben (beispielsweise eine kaputte Heizung), sinkt die Miete kraft Gesetz in dem Maß, in dem die Nutzbarkeit der Mietsache geschmälert ist. (§§ 536, 536c BGB.)

In der Praxis hat es sich eingebürgert, Prozentanteile von der Miete wegen eines Mangels einzubehalten. Welche Menge wo angemessen ist, hängt leider stark von dem örtlich zuständigen Gericht ab. Mietrechtler haben hierfür ganze „Minderungstabellen“, um nicht den Überblick zu verlieren.

Nun gehen wir aber davon aus, dass Sie in unserem kleinen Gedankenspiel keine Hebel hier haben. Was bleibt?

II. Wie viel ist zu viel? Toleranzgrenze vor der Kündigung wegen nicht gezahlter Miete

Wenn Sie mit Ihrem Vermieter über den Zahlungsengpass sprechen könnten, würden Sie diesen Beitrag in den meisten Fällen nicht lesen. Daher werden vermutlich mit dem unvollständigen Zahlungseingang gleich die Alarmglocken auf Vermieterseite losgehen.

Die goldene Grenze für die außerordentliche (also die fristlose) Kündigung ergibt sich aus den §§ 543, 569 BGB. Aus diesem Zusammenspiel ergeben sich zwei Grenzen:

1. Zwei Termine in Folge in Verzug in gemeinsamer Höhe von mindestens einer Monatsmiete (§ 543 II Nr. 3 lit. a) iVm § 569 III Nr. 1 BGB.
2. Wenn mehr als zwei Termine nicht volle Miete gezahlt: Nicht gezahlter Teil erreicht die Höhe von zwei Monatsmieten (§ 543 II Nr. 3 lit. b) BGB).

Auch wenn es jetzt so aussehen mag, dass jede Mietsäumnis darunter „fair game“ ist, ist dem nicht so. Wirklich sicher sind Sie nur, wenn Sie unter einer Monatsmiete bleiben. Warum, werde ich der Ordnung halber am Ende des Artikels erläutern.

Für unsere Zwecke halten wir aber erst einmal diese Grenzen fest. Leider ist der Engpass länger und es kommt zum Äußersten: Eine der beiden Grenzen ist erreicht.

III. Was Sie als Mieter tun können

Die wahrscheinlich beste Option wäre, dass Sie plötzlich einen Geldsegen haben und die ganze ausstehende Miete zahlen können. Wenn Ihnen das gelingt, bevor die hierauf gestützte Kündigung in Ihrem Briefkasten landet, ist die Kündigung unwirksam. (§ 543 II 2 BGB) Hier reicht es schon, wenn Sie von einem gedeckten Konto aus den Zahlungsauftrag gestellt haben. Leider passieren Wunder in hiesigen Sphären nicht allzu oft.

Aber vielleicht gibt es noch andere Wege. Ähnlich wie den eben erläuterten Fall behandelt das Gesetz Konstellationen, wo Sie fällige Ansprüche auf Zahlung in Höhe der ausstehenden Mieten haben gegen Ihren Vermieter und Sie die Aufrechnung erklären. (§ 543 II 3 BGB.) Umgangssprachlich habe ich hierfür den Ausdruck „verrechnen“ häufig gehört. Das ist nicht ganz so technisch, illustriert die Idee aber gut.

Nicht nur ist das vom Gesetz her konsequent, es macht auch rein praktisch Sinn: Warum soll man Sie vor die Tür setzen zu können, wenn man einfach nur zwei Forderung miteinander verrechnen könnte und alles durch wäre?

Dieser Weg ist jedoch extrem unsicher, weil es im Zweifel auf die genauen Zeiten ankommen wird. Seit wann haben Sie die Forderung? Seit wann dürften Sie aus der Forderung Geld fordern? Und wann haben Sie genau die Aufrechnung erklärt?

Wenn Ihr Vermieter nicht zufällig großspurig angekündigt hatte, an Tag X „könnte eine Überraschung in Ihrem Briefkasten liegen“, dann ist es de facto ein Glücksspiel. Die Aufrechnung hat auch ihre Tücken, weil Ihre Ansprüche möglicherweise streitig oder die Abtretung eingeschränkt ist. Zudem kann es sein, dass Sie vielleicht nicht zügig genug reagiert haben, um die im Detail sehr vage Frist der „Unverzüglichkeit“ (Nach §§ 543 II 3 iVm § 121 BGB übersetzt sich dies in „ohne schuldhaftes Zögern“) zu wahren.

Das sah der Gesetzgeber auch und hat daher einen „Joker“ für den Wohnraummieter ins Gesetz eingebaut: Eine fristlose Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn spätestens zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage die gesamte ausstehende Mietschuld beglichen wird (§ 569 III Nr. 2 BGB). Interessant ist auch die zweite Alternative dieser Norm: Es reicht auch aus, wenn sich eine öffentliche Stelle hierzu verpflichtet.

Welche Stellen können das sein?

B. Wer hilft mit der Miete, wenn ich sie nicht zahlen kann? Die sozialrechtliche Seite

Zwar gibt es viele Sozialleistungen, jedoch sind für unsere Zwecke vor allem drei erwähnenswert: Die Grundsicherung für Arbeitssuchende nach SGB II (gemeinhin eher als „Bürgergeld“ bekannt), Sozialhilfe nach SGB XII und das Wohngeld. Das Asylbewerberlesistungsgesetz (AsylBlG) fällt ebenfalls in die Kategorie, hat jedoch ein paar Besonderheiten.

Ohne insoweit zu tief ins Detail gehen zu wollen, differenziert das Gesetz auf verschiedene Arten die existenznotwendige Unterkunft: Bei der Aufnahme in Erstunterkünfte und später bei Unterkünften in Gemeinden, falls Platz vorhanden, erfolgt das in natura. Erst, wenn das nicht geht, kann eine Zahlung der Miete durch Geldüberweisung erfolgen. Details sind in § 3 AsylBlG. Nach 36 Monaten kann Sozialhilfe über die Brücke des § 2 AsylBlG in Betracht kommen.

I. . Bürgergeld und Sozialhilfe

Das Schöne an den beiden Leistungen ist, dass sie in der Auszahlung zumindest für den uns interessierenden Regelbedarf für Unterkunft gleich laufen. Der Unterschied zwischen beiden liegt hauptsächlich in den Zusatzleistungen der Arbeitsförderung nach SGB II, welche natürlich nur Sinn machen, wenn die Person dem Grunde nach noch erwerbsfähig ist. Einfacher Unterschied: wer erwerbsfähig ist, kriegt Bürgergeld (§§ 7 I, 8 SGB II); wer es nicht mehr ist und sonst nichts mehr hat, kriegt Sozialhilfe (§ 2 SGB XII).

Das im Detail komplizierte System der Bedarfsstufen braucht für unsere Zwecke nicht zu interessieren, denn im Grundsatz werden die tatsächlichen Mietkosten (einschließlich Heizung) anerkannt (§ 22 I SGB II; § 35 I SGB XII). Sofern Rückstände bestehen, die zur fristlosen Kündigung berechtigen, zahlen die Leistungsträger (die für die Zahlung der erwähnten Sozialleistungen zuständigen Stellen, § 12 SGB I) im Regelfall sogar direkt an den Vermieter.

Sofern eine Klage auf Räumung erhoben wird, ist das zuständige Gericht sogar dazu verpflichtet den Leistungsträger zu informieren, dass eine solche erhoben wurde. (§ 22 IX SGB II, 36 II SGB XII). Im Regelfall müssen die Leistungsträger diese Schulden übernehmen, können diese dafür jedoch als Darlehen gewähren. Das wird vor allem davon abhängen, ob davon auszugehen ist, dass Sie das Geld irgendwann zurückzahlen können oder das mögliche Erwerbsaussichten schmälern könnte. Hier wird es jedoch sehr einzelfallabhängig.

Schwierig wird es dann, wenn der Leistungsträger sich auf den Standpunkt stellt, nur noch teilweise oder gar nicht mehr zahlen zu müssen. Hier kommt es entscheidend darauf an, inwieweit Sie das verschuldet haben. Zu denken ist vor allem daran, dass Sie Nebeneinkünfte nicht angezeigt haben oder Sie nach Meinung des Leistungsträgers in einer Bedarfsgemeinschaft mit jemandem leben. Das führt dazu, dass Sie dessen Einkünfte in Teilen zugerechnet bekommen.

Viele Job-Center nehmen meiner Erfahrung nach gern vorschnell an, dass es anrechenbare Ankünfte gab und beweisen zudem eine teils beeindruckende Kreativität beim Konstruieren von (meist vermeintlichen) Bedarfsgemeinschaften. Besonders perfide ist, wenn der Leistungsträger bei Ihnen Geld erwartet, Sie das aber nie gesehen haben. Im Steuerrecht wie im Sozialrecht gilt im Grundsatz, dass Sie Geld erst in dem Moment erhalten haben, in dem es Ihnen zugeflossen ist. (§ 11 II SGB II; § 82 SGB XII) Wenn Sie also schon alles richtig gemacht haben und kleine Nebentätigkeiten angezeigt haben, kann es passieren, dass ohne Blick auf Ihre Situation die Leistungen schon gekürzt werden. Besonders unangenehm ist es, wenn das dann ausgerechnet die Mietzahlungen für Sie trifft.

Sofern Sie beweisen können, dass das nicht Ihre Schuld ist (Sie also alles ordnungsgemäß angezeigt haben und ebenfalls deutlich gemacht haben, dass Sie kein Geld für Ihre Arbeit gesehen haben), kann das nach BGH den Kündigungsgrund des Zahlungsverzugs entfallen lassen. Verzug setzt nämlich ein Verschulden voraus (§ 286 BGB). Sie haben dann aber alles richtig gemacht. Den Fehler der Behörde müssen Sie sich auch nicht zurechnen lassen, denn die Behörde agiert nicht als Ihr Gehilfe, sondern als eigenständige Einheit mit ihren eigenen öffentlichen Aufgaben.

Wie Sie sehen steckt auch hier in allen Teilvarianten dieser Fälle der Teufel im Detail. Ein näherer Blick mit einem Anwalt ist sehr lohnenswert, bevor Ihrem Auge ungewollt etwas entgeht!

II. Hilft mir Wohngeld bei einer fristlosen Kündigung wegen nicht gezahlter Miete?

Schon vom Wortstamm her liegt der Gedanke nahe, dass sich die Wohngeldbehörde auch unserer erbarmen könnte. Schließlich orientiert sich die Höhe unter Anderem an der vom Mieter gezahlten Miete mit ein paar Abzügen (§ 9 WoGG). Und ja: In einem Fall wie dem unsrigen kann die Wohngeldbehörde Fällen direkt an den Vermieter zahlen, § 26 I WoGG.

Es zeigt sich jedoch schon zu Beginn ein konzeptioneller Unterschied: Anders als bei Bürgergeld und Sozialhilfe, welche sich ja die Abdeckung existenznotwendigen Bedarfs auf die Fahnen geschrieben haben, versteht sich das Wohngeld als einen Beitrag zum angemessenen Wohnen allgemein (§ 1 WoGG). Daher ist es auch nur konsequent, dass hier nicht die gesamte Mietschuld gezahlt wird, sondern eine monatliche Zahlung im Regel für ein Jahr festgesetzt wird und demnach auch nur monatliche Zahlungen erfolgen. (§§ 19 I, 25, 26 II WoGG.)

In einem akuten Notfall wie in unserem Beispiel lindert das Wohngeld bloß das Feuer. Allerdings sorgt es rein faktisch dafür, dass für Monate danach größere Sicherheit herrscht. Das kann die eigene Verhandlungsposition durchaus stärken. Es ändert leider nichts daran, dass die Mietrückstände dann noch immer zu bezahlen wären und die Wohngeldbehörde daher auch keine Zusage für bestehende Rückstände geben kann.

Es gibt seltene Konstellationen, wo durch mögliche Konkurrenz mit anderen Sozialleistungen eine rückwirkende Wohngeldauszahlung denkbar ist, mit der eine gesamte ausstehende Mietschuld gezahlt werden könnte. Sowas würde ich aber nicht einmal in einer schlimmen Examensklausur erwarten.

Wir können als Fazit festhalten: In den meisten Fällen lindert das Wohngeld eine Mietschuld, kann sie aber nicht vollständig begleichen.

C. Bin ich mit der Zahlungszusage vor der Kündigung sicher?

Nun setzen aber mal wir den Fall, dass eine öffentliche Stelle alle ausstehenden Mietschulden begleichen will, das auch in absehbarer Zukunft tun wird oder Sie das Geld für verbleibende Miete aufgetrieben haben. Dann müsste doch wegen § 569 III BGB alles sicher sein, oder?

Leider hat der anfangs sehr stark daherkommende „Kündigungsfreischein“ eine deutliche und eine weniger deutliche Schwachstelle:

Die erste steht schon in der Norm selber: § 569 III Nr. 2 S. 2 BGB gibt diesem „Joker“ eine Abkühlzeit von zwei Jahren. Einfach gesagt: Wer seine fristlose Kündigung mit dieser besonderen Nachzahlungsmöglichkeit nachträglich unwirksam werden lassen konnte, kann das für zwei Jahre danach nicht noch einmal machen. Die Idee dahinter ist, finanziell nachhaltige Verhältnisse für den Vermieter zu schaffen, damit sein Ende des Vertrags auch langfristig gesichert wird.

Etwas unintuitiver ist die zweite Lücke. Nun kann einem Mieter nicht nur fristlos wegen Zahlungsrückständen gekündigt werden. Ein Vermieter daneben und zusätzlich innerhalb einer gesetzlich vorgegebenen Frist kündigen. Denn: Wer die Miete nicht zahlt, verletzt die entsprechende Pflicht aus § 535 II BGB und kann bei einem nicht unerheblichen Rückstand (jedenfalls mehr als eine Monatsmiete, wie oben herausgearbeitet) auch auf dieser Basis gekündigt werden. Im Normalfall kann man bis zum übernächsten Monat (First kann sich je nach Dauer des Mietverhältnisses bis zum Zeitpunkt der Kündigung verlängern!) gekündigt werden, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag des Anfangsmonats im Briefkasten gelandet ist. (§ 573c BGB)

Wichtig ist: Diese fristgebundene (im juristischen Jargon „ordentliche“) Kündigung schließt der Joker nach § 569 III BGB nicht aus! Dies hat der BGH in jüngerer Zeit auch mehrmals wieder bestätigt. (BGH, Urteil v. 13.10.2021, Az. VIII ZR 91/20 und BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21.) Bedenkt man, wie verwoben der „Joker“ gerade mit dem Sozialrecht ist, muss das sehr verwundern. Diesen Punkt brachte seinerzeit auch die Vorinstanz, wurde damit aber nicht gehört. Der BGH wischte diese Bedenken hauptsächlich damit weg, dass es ja viele Fälle geben könne, wo keine Zahlungsnot sondern andere Gründe hinter ausgebliebenen Mietzahlungen stecken können und diese Schutzlücke gewollt und geduldet habe.

Das mag sein, aber zumindest dem Sozialrecht sind die Gründe hinter den Mietrückständen ziemlich egal: Es zählt allein, dass sie da sind. Allerdings stimmt es auch, dass solche Unsicherheiten (beispielsweise im Raum stehende Mietmängel) mit wesentlich weniger Risiko rechtssicher geltend gemacht werden können, ohne eine Kündigung oder den Verlust seines Geldes zu riskieren.

D. Was bleibt am Ende gegen die Kündigung?

Am Ende gibt es leider nur gegen eine fristlose Kündigung einen gesetzlichen Spielraum. Der Titel war insofern schon etwas verräterisch. Verteidigungslinien gegen diese sind auch sozialrechtlich reich flankiert. Die im selben Atemzug erklärte ordentliche Kündigung bekommt auch der „Joker“ des § 569 III BGB jedoch nicht wieder aus der Welt.

Sollte der Vermieter nur eine fristlose Kündigung ausgesprochen haben, wären Sie natürlich aus dem Schneider. Das kommt überraschenderweise sogar bei anwaltlich vertretenen Vermietern noch vor! In meiner beratenden Praxis erlebte ich einen Fall mit einer ähnlichen Situation wie in unserem Gedankenspiel, wo allein die fristlose Kündigung ausgesprochen war. Ob hierhinter das Kalkül steckt, mit der Zahlung „Gnade vor Recht“ ergehen zu lassen und eine Chance auf ein neues Vertrauen in gegenseitige Vertragstreue einzuräumen oder schlicht der andere Part rechtlich was übersehen hat, kann am Ende nur die Zeit und der Anwalt der Gegenseite sagen.

Jedenfalls bleibt im Zusammenspiel mit der ordentlichen Kündigung leider wenig Anderes übrig, als das vermittelnde Gespräch zu suchen oder bei möglicherweise berechtigten Zahlungsverweigerungen die Gründe notfalls gerichtlich klären zu lassen.

Jedenfalls stehen Sie am Ende vom Tag nicht schutzlos da. Auch im schlimmsten Fall lässt sich gegebenenfalls noch Zeit gewinnen! Lassen Sie uns bei Bedarf gern gemeinsam Ihre Optionen erkunden!

1Ein Arbeitnehmer merkt hiervon in den meisten Fällen wenig. Die jährliche Einkommensteuer wird durch monatliche Vorauszahlungen in Form der Lohnsteuer vom Arbeitnehmer ans Finanzamt abgeführt. Siehe §§ 38 I, 36 II Nr. 2 lit. A ) EStG.

2Wer nicht gleich zum Anwalt rennen möchte, kann einen kostenlosen Test auf https://conny.de/ machen, um sich möglicher Ansprüche aus der Mietpreisbremse vergewissern möchte.